Hoşgeldiniz Bugün

  • 0(326) 225 0031

  • 0 (534) 556 46 22

  • Antakya/HATAY

  • bilgi@mapasyon.com
  • 08:00 - 18:00

  • Çalışma Saatlerimiz

BİNA VE SİTE YÖNETİMİ


img

 

  • Yönetim Hizmetleri

 

 MAPASYON Profesyonel Apartman Site Yönetimi  site, apartman, residence ve iş merkezi yöneticilik hizmetlerini 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 34. maddesi gereğince üstlenir.

 

Yöneticilik hizmetleri profesyonel bir anlayış ile “kat mülkiyeti kanunun 35, 36 ve 37 maddelerinde açıklanan esaslar dâhilinde hukuka uygun, şeffaf,  güvenilir ve site sakinlerinin memnuniyetine odaklı bir şekilde yürütülür.”

 Firmamız bütün iş ve işlem ve alımlarını yönetim kurulu veya kat malikleri kurulu kararı doğrultusunda gerçekleştirir. Yöneticiliğe seçilmemize takiben yasaların yöneticiye yüklediği görev ve sorumluluklar çerçevesinde yöneticilik görevi “imzalanan sözleşme” kapsamında, bir sonraki genel kurula kadar yürütür.

 

 Bina (site, apartman, residence ve iş merkezi) adına bankada hesap açılır ve bütün aidat ve avans bu hesapta toplanır. Yapılacak olan tüm işler apartman adına açılan bu banka hesabı kullanılarak ödenir. Banka hesabının kontrolü ve yetkisi firmamıza aittir.

 

 Kesinleşmiş işletme projesi yoksa firmamızca yeni bir proje hazırlanarak kat maliklerine Karar defterine yazılır ve tebliğ edilir ve kesinleşen proje doğrultusunda uygulama yapılır.

 

 Binada ilk kez yönetim oluşturulması halinde; “kat malikleri kurulu toplantısı yapılır, Vergi dairesinden bina vergi numarası, bankada bina adına ortak hesap açılması, SGK da bina adına dosyası açılması ve kapıcı SSK sicil numarası alımı işlemleri”  yasal prosedür yerine getirilerek yapılır.

 

Ödemelerinde titiz davranmayanlar ile bu tutumlarını alışkanlık haline getirmiş olan borçlular hakkında derhal yasal işlem başlatır ve sonuçlandırılır.

 

Her 3 ayda bir genel hesap çizelgesi hazırlanır ve site denetçisine tebliğ edilir; aynı zamanda  “gelir-gider durumu her ay apartmanın ilan panosuna asılarak site sakinlerinin bilgilenmeleri ve hesaplardan haberdar olmaları ”  sağlanır.

 

 Ayrıca  hesap dönemini ( bir yıl) kapsayan gelir-gider hesapları düzenlenir ve faaliyet raporunu içeren bilanço  kat malikleri kuruluna sunulur.

 

Çalışanların sigorta işlemleri, bordroları, yıllık izinleri, aylık SSK bildirimleri vb. tüm resmi evrak ve dokümanlar firmamız tarafından yürütülür. Çalışan personelin çalışma alanları ile ilgili sözleşme ve talimatlar düzenlenerek işin temiz ve düzgün yapılması sağlanır ve rutin kontroller yapılır. Personelin hizmet kalitesinin yükseltilmesi düzenli olarak takip edilir. Site sakinlerinden gelen şikâyet ve önerilere göre bina görevlisi yönlendirilir.

 

 

Kanun gereği yapılması gereken Ortak Alan Sigortası  mutlaka yaptırılarak  doğabilecek aksaklık ve sıkıntılardan minimum etkilenme konusunda gayret gösterilir.

 

 Site yönetimi talep ederse kapıcı, güvenlik vb personel firmamız tarafından temin edilir. Ayrıca, site bünyesinde çalışan veya site hizmetleri için şirketimiz tarafından sağlanan kapıcı, havuzcu, güvenlik  vb personele periyodik eğitim verilir.

 

 Ortak alanlardaki “elektrik, merdiven otomatiği, doğalgaz, su, internet, kapıcı SSK primi vb. ödemeleri banka hesabına verilecek otomatik ödeme” ile gününde ödenir.

 

Ortak kullanım alanları olan, çatı akması, merdiven boşluğunun boyatılması, dış cephenin boyatılması vb. işler yaptırılacağında piyasa araştırması yapılır, fiyat teklifleri alınarak site yönetimine sunulur. Teklifi veren firmaların güvenilirliği, en uygun fiyata, en kaliteli şekilde hangi firmaya yaptırılacağı belirlenir ve firmamız kontrolünde işler yerine getirilir.

 

 Gündüz site, apartman, residence ve iş merkezi kontrolleri yapılır. Ayrıca, gece herhangi bir saatte site-apartman, görevli elemanlarımız tarafından denetlenir. Ayrıca sisteme uyumlu olan site-apartman internet üzerinden 24 saat gözlenebilir. (Güvenlik kamerası olan ve ADSL internete bağlı olan apartman-site için geçerlidir.)

 

Firmamız, site, apartman, residence ve iş merkezi adına borçlanamaz, borç alamaz, borç veremez, çek ve senet tanzim edemez, çek veya senet ciro edemez, eski yönetim dönemlerinde tahakkuk etmiş her türlü borca (kat maliklerinin borçları dâhil) ve yasal olmayan her türlü işlem ve uygulamadan sorumlu ve muhatap tutulamaz.

 

Firmamız site-apartman ve iş merkezlerinde; “bütçe ve aidat yönetimi, bahçe-havuz bakım ve haşere kontrol, teknik bakım ve onarım hizmeti, güvenlik hizmeti, sosyal tesis yönetimi, gayrimenkul danışmanlık hizmeti,  organizasyon ve concierge hizmetleri ve hukuki danışmanlık hizmetlerini” ayrı ayrı veya birbirleriyle entegre edilmiş şekilde müşteri talepleri ile uyumlu bir şekilde hizmet sunumu yapar ve yaşam alanlarına artı değer katar.

 

Firmamız yönetim hizmetlerinin destekleyici bir unsuru olarak apartman, site ve iş merkezlerine; “dış cephe mantolama ve boya işleri, çatı aktarımları, çevre düzenleme, bahçe ve havuz bakımı yanında emlak danışmanlığı ve benzeri konularda danışmanlık hizmeti” de vermektedir. Firmamız güvencesiyle, site sakinlerinin kaliteli, ucuz ve güvenilir hizmet alması hedeflenmektedir.

 

Yöneticilik hizmetlerinden memnun kalınmaması durumunda, firmamıza bir ay önce yazılı bildirimde bulunduktan sonra salt çoğunluğun onayı ile tek taraflı olarak yönetim sözleşmesi fesih edilebilir.

 

 

  • Bütçe Yönetimi

 

Bütçeler bir senelik giderleri kapsayan tablolar olup her sene yenilenmektedir. Kat maliklerinin her ay düzenli olarak ödeyeceği aidatlar ve avanslar ile diğer gelirler hazırlanan bütçe için kaynak oluşturmakta ve sitenin mali bütçesini oluşturmaktadır.

 

Bütçe hesaplanırken ortak alan “elektrik - temizlik - su - bahçe bakım ve sulama giderleri, hidrofor- asansör, jeneratör ve yüzme havuzu bakım giderleri,  site güvenlik, kapıcı vb. personel giderleri ile diğer giderler” dikkate alınır. 

 

Firmamız yönetimi üstlendiğinde; bütçe öncesi mali tabloların analizini yapar, site ihtiyacı ve kat maliklerinin taleplerini değerlendirir, tasarruf tedbirlerini gözetir ve “ekonomik bir bütçe olmasına özen” gösterir. Bu perspektifle mali yıl bütçesi hazırlanır ve kat malikleri yönetim kurulunun onayına sunulur. Mali yıl bütçesinin kabul edilmesiyle işletme projesi uygulamaya konulur.

 

Bu bütçenin site ve sakinlerinin yararına kullanılması ve tüm gelir-giderlerin belgelenerek dosyada saklanması esastır. Etkin bir bütçe yönetiminde aşağıda sıralanan hususlara riayet edilir.

 

Siteye ait vergi numarası vergi dairesinden alınır,

Site adına bankada ortak hesap açılır,

Site defterlerinin noter tasdikleri yaptırılır ve denetime açık bir şekilde muhafazası edilir, Resmi defterlerin yıl sonunda  notere kapattırılması yapılır.

Site işletme projesi yoksa işletme projesi hazırlanır. İşletme projesinde belirtilen avans ve aidatların takip ve tahsilâtı yapılır,

Elektrik, doğalgaz, havuz, demirbaş, asansör bakım onarım ücretleri, görevli maaş vs. ödemeleri yapılır,

Bina görevlisinin ve varsa diğer çalışanların iş kanunları çerçevesinde SSK primlerinin ödenmesi yapılır,

 

Site gelir ve giderlerinin muhasebeleştirilmesi yapılır, her 3 ayda bir denetçiye sunulur,

 Aylık mali raporlar kat maliklerine ilan panosunda duyurulur,

Yıl sonunda  “gelir-gider hesap bilançosu” ve “yapılan işler” bir rapor halinde genel kurula sunulur.

 

Aidat Takip Hizmetleri

 

Site ortak gider aidatı; site ve iş merkezlerinde ihtiyaçlar dâhilinde kat malikleri genel kurulunda belirlenen ortak kullanım alanlarındaki “aydınlatma, temizlik, havuz, elektrik, tesisat, asansör arızalarının onarımı, çevre-bahçe bakım, kapıcı ve gerektiğinde site güvenliğinin sağlanması vb. hizmetlerin aksamadan devam etmesi için aylık düzenli ödenen hizmet bedelidir.”

 

Kat mülkiyeti kanunun 20. maddesi gereğince hak sahipleri bu gider payını ödemekten kaçınamaz. Gecikmeli ödemelerde (% 10) gecikme tazminatı uygulanır.

 

Kat sakinlerinin aidatları yatırıp, yatırmadığı takip edilir,

 

Bir ay geciktiren ve ikazlara rağmen avans ve aidat ödemesi yapmayanlara ilişkin icra ve haciz işlemleri başlatılır,

 

Avukatlık ücretleri ve masraflar borçludan tahsil edilir. Ayrıca binadan tahsil edilmez,

 

Gecikme zammı binaya gelir olarak kaydedilir.

 

Ortak hesapta günlük fonda biriken faiz,  gelir olarak kaydedilir.

 

 

Bahçe, Havuz Bakım, Temizlik ve Haşere Kontrol Hizmeti

 

 

Şirketimiz peyzaj - bahçe, havuz bakımı ve çevre temizliği ile titizlikleilgilenir. Binada kapıcı hizmeti sunan personel yoksa şirketimiz bu hizmeti sunacaktır. Eğer sitelerde bu hizmeti yürüten görevliler varsa bu görevlilere ait çalışma talimatnameleri hazırlanır ve rutin olarak denetim ve kontrolleri yapılır.

 

Mevcut yeşil alanların bakımı, korunması ve yaşatılmasının yanı sıra,ekonomik peyzaj çözümleri geliştirerek, site ortak yaşam alanlarının temiz, sağlıklı ve hijyen kalması sağlanır ve estetik bir görünüm kazandırılır. İlaçlama, çim biçme, gübreleme, sulama, çapalama, budama hizmetleri düzenli olarak yürütülür.

 

Havuz bakımında yapılan yanlış ve eksik işlemler yüzme havuzunun sağlıksız bir ortama dönüşmesine neden olur. Büyük harcamalar yapılarak edinilen yüzme havuzunun sağlıklı bir şekilde kullanılabilmesi için, aynı hassasiyetle bakımının yapılması gerekir. 

 

İnsan sağlığına zarar veren, ortak yaşam ve kullanım alanlarına yerleşmiş zararlılardan korunmak için haşere ile mücadele edilir. Haşerelerin ortamda üremesini ve yerleşmesini engelleyecek tedbirler alınır. Bu alanlar hijyenik kurallara uygun olarak ilaçlanır.

 

Site ortak alanlarının sürekli olarak temiz, sağlıklı ve hijyenik kalmasıyolunda gerekli temizlik hizmeti aksamaksızın ve düzenli yürütülmesi sağlanırken, blokların iç ve dış temizliği, su depolarının dezenfektasyonu, otoparkların temizliği, çöplerin toplanması hizmetleri gerçekleştirilir.

 

 

Bakım uzman kişilerce yapılıyorsa sağlıklıdır. Havuz bakım hizmeti düzenli olarak yapılır. Havuz bakım hizmeti kapsamında aşağıda sıralanan bakım hizmetleri periyodik olarak ve “teknik talimat” esaslarına göre yerine getirilir.

 

 

Filtrasyon sistemi kontrolü,

 

Filtrasyon pompasının temizlenmesi,

 

Havuz dip temizliği,

 

Havuz yüzey temizliği,

 

Savak kanallarının temizliği,

 

Tesisatın kontrolü,

 

Havuz suyu kimyasallarının değerinin ölçülmesi,

 

Havuz suyu kimyasallarının havuza atılması teknik talimatına göre yerine getirilir.

 

Teknik Bakım ve Onarım Hizmeti

 

Firmamız site içinde rutin bakım gerektiren bahçe, havuz, asansör, fitnes merkezi vs gibi periyodik bakım gerektiren işlerle ilgilenir. 

Havuz,  asansör bakımları ile diğer hizmet alımları için firmalarla sözleşmeyapar. Bu tür donatıların ilk günkü gibi temiz ve bakımlı, sağlıklı olarak kullanıma hazır olması için gereken her şey tarafımızdan yürütülür.

 

Arıtma sistemleri,

Klima ve bina otomasyon sistemleri,

Su kuyusu,

Trafo,

Santral ve telefon sistemleri,

Elektrik, mekanik ve sıhhi tesisat sistemlerinin bakım ve kontrolü,

Ortak alan aydınlatma tesisatı,

Periyodik asansör kontrol ve bakımı,

Güvenlik ve alarm sistemlerinin kontrolü,

Yangın söndürme tüplerinin periyodik bakımı ve dolumu,

Aydınlatma, yangın ve doğalgaz alarm sistemlerinin kontrolü, 

Isıtma ve sıcak su sistemlerinin periyodik bakımları, 

Diafon ve ortak uydu anten tesisatı,

İnternet bağlantısı gibi hem bakım hem de zaman zaman onarım gerektiren makine ve ekipmanlar ile ilgilenmekteyiz.

 

 Yapıların kullanımından ve yaşlanmasından dolayı oluşabilecek her türlü boya,tadilat, onarım için yönetim kurulu kararı doğrultusunda hareket edilmekte ve gerekli tüm prosedür  (piyasa araştırmasının yapılması, firma teklifi alınması ve onarımların yapılması süreci) hassasiyetle takip edilir ve en ekonomik bir şekilde bakım-onarımları firmamız kontrolünde yerine getirilir.

 Site ortak alanlarında haricinde “site sakinlerine özel, talebe bağlı olarak  ev içlerindeki her türlü boya, tadilat, temizlik, onarım işleri ekonomik, kaliteli ve hızlı bir şekilde” firmamız güvencesinde yapılır.

 

 

Güvenlik Hizmeti

 

Apartman ve Sitelerde Güvenlik 5188 sayılı yasa gereğince sağlanır. SiteSakinlerinin özel güvenlik personeli talep etmeleri durumumda İçişleri Bakanlığı’nın 08.11.2005 tarih ve 2005/117 sayılı genelgesinde İl Valiliğinden site ve apartmanların özel güvenlik izni almaları gerektiği belirtilmiştir.

 

Bu nedenle site genel kurulunun veya yönetim kurulunun kararı ile valiliğe müracaat edilerek özel güvenlik izni alınır veya bu konuda çalışan özel güvenlik firması görevlendirilir.

 

Bina güvenlik sistemini düzenli takip ve kontrolleri ve denetimleri yapılır.Site sakinlerinin şikayet ve önerilerine göre düzenleme yapılır.

 

Bina güvenliği konusunda aşağıda belirtilen ana konularda rutin kontroller yapılır.

 

Risk analizi (sitenin profilinin çıkartılması),

Site giriş çıkış kontrolü,

Bariyer sistemi,

Standart devriye (gözetim kontrol),

Nokta güvenliği,

Kameralı güvenlik (tesis, bina, çevre kontrol),

Günlük, haftalık, aylık denetim ve raporlama yapılır.